تنظیم سند رسمی، به معنای رسمی شناختن قرارداد و مالکیت فرد است، اما در هیچ قانونی تعریف مشخصی از آن نیست و صراحتاً به آن پرداخته نشده است. اما با استناد به قوانین گوناگون می‌توان از آن استفاده کرد. برای مثال، با استناد به ماده ۲۱۹ قانون مدنی که از جمله آثار عقود است، اصل نسبی بودن و اصل الزام آور بودن قراردادها مطرح شده است، برای طرفین ایجاد التزام می‌کند که تا زمانی که عقد، حیات حقوقی دارد باید به آثار آن متعهد باشند. الزام به تنظیم سند رسمی هم نوعی تعهد و هم الزام به حساب آمده و مالک باید با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد.
سند رسمی نسبت به سند عادی دارای اعتبار بالاتری بوده و در مالکیت فرد تردید و قابل انکار نیست، مگر آنکه جعلی بودن آن ثابت شود. از دیگر مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی، در مالکیت ملک است. چرا که دولت، تنها کسی را مالک ملک می‌داند که سند رسمی ملک به نام او باشد، علاوه بر این، برخی از اموال منقول و غیر منقول مانند خودرو فقط با تنظیم سند رسمی قابل انتقال به شخص دیگری است و سندیت مالکیت آن فقط با کسب سند رسمی به دست می‌آید.
با وجود برتری سند رسمی، در برخی موارد انتقال به صورت عادی صورت می‌گیرد اما فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است و چنانچه فروشنده امتناع کند، خریدار باید مطالبه سند رسمی کرده و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه خریدار و فروشنده تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص کرده باشند و فروشنده از حضور در آن زمان امتناع کند، یا خریدار طی یک اظهارنامه از خریدار درخواست تنظیم سند رسمی کند و زمان و مکان دفترخانه را برای انتقال ملک مشخص کند و فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور از دفترخانه را گرفته و الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم نماید و خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده، خوانده این دعوا خواهد بود.
دادگاه پس از طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، باید درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک را داده، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث، دعوا را موضوعاً منتفی کند.
دادگاه پس از احراز مالک، رسمی بودن خوانده، اهلیت فروش مال خوانده، احراز اینکه خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده یا خیر، تعیین هزینه تنظیم سند رسمی و اینکه پرداخت آن بر عهده کدام یک از طرفین است، دادخواست الزام به تنظیم سند را رسیدگی می‌کند.
سپس صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده طی 10 روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال، طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی می‌خواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده، سند را امضا خواهد نمود.
بیشتر بخوانید : چرا باید از وکیل املاک کمک بگیریم؟
الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
نقل و انتقالات خودرو چنانچه رویه قانونی خود را طی نماید، خریدار و فروشنده پس از صحبت‌های شفاهی، به مرکز شماره گذاری یا فک پلاک مراجعه و پس از آن باید به دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند انتقال قطعی، مراجعه نمایند. نیازی به الزام به تنظیم سند خودرو نیست، اما چنانچه معامله با مبایعه نامه عادی انجام شده و فروشنده به بهانه‌های مختلف از انتقال قطعی امتناع کند، در این صورت خریدار با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، می‌تواند وی را ملزم به انتقال سند کند.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
چنانچه بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده است، یا مدت آن منقضی شده باشد و طرفین نسبت به مفاد اجاره نامه، یا میزان اجاره بها اختلاف داشته باشند، می‌توانند نسبت به این موارد به دادگاه مراجعه کرده و مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر، دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستأجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی مطرح می‌شود. (مطابق ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356)
بیشتر بخوانید : وکیل مالیاتی متخصص چه ویژگی هایی دارد؟
الزام به تنظیم سندرسمی مالی یا غیر مالی
طرح دعوی، معادل واژه حق خواهی است و ممکن است حقوقی یا کیفری، مالی و غیر مالی باشد. طبق تعریف دکتر جلال‌الدین مدنی، دعاوی مالی، مستقیماً مالی طلب می‌شود، اعم از اینکه قابل ارزیابی باشد یا نباشد. ولی در دعوای غیر مالی، مستقیماً مالی مورد مطالبه نیست، بلکه حقیقت مطلبی است که ممکن است نفع مالی یا معنوی هم از آن حاصل شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به اینکه باید هزینه دادرسی برای آن پرداخت شود، یک دعوی مالی است. هزینه این دادرسی برای منقولات بر اساس بهای منقول و غیر منقولات بر مبنای ارزش ملک محاسبه می‌شود. در برخی از موارد مالی و غیر مالی بودن دادخواست‌ها، به اشتباه تشخیص داده می‌شود و چنین اشتباهی نسبت به پرداخت هزینه‌های دادرسی تفاوت‌هایی ایجاد می‌کند.
در رابطه با این سؤال که الزام به تنظیم سند مالی یا غیرمالی است در دادگاه برای هر دعوی چه مالی و چه غیرمالی دادخواست الزام به تنظیم سند مطرح می‌شود که تشخیص آن بسیار مهم است. اما در مورد الزام به تنظیم سند ابهاماتی در بین هست، این را در نظر بگیرید که در مورد دعاوی مانند طلب یا خودرو یا ملک، دعوی مشخصاً مالی است و دعوی طلاق و حضانت، غیرمالی است، ولیکن الزام به تنظیم سند را می‌توان از این حیث که سند مربوط به یک مال است، مالی در نظر گرفت.
در این موضوع بهترین راه حل موجود، مراجعه به وکلا و راهنمایی گرفتن از آنها است چرا که تشخیص نادرست این موضوع می‌تواند در روال پرونده مشکلاتی را به وجود آورده و حتی فرد مدعی را متحمل هزینه‌های بالای دادرسی کند.
مزایای بهره گیری از وکیل در الزام به تنظیم به سند رسمی
با توجه به اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از پیچیدگی‌های مخصوصی برخوردار است و خوانده ممکن است برای فرار از متهم شناخته شدن، مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده، یا آن را به شخص دیگری فروخته باشد، یا به هر طریق دیگری بر پیچیدگی پرونده اضافه کند، بهتر است هر کدام خواهان و خوانده، بهترین وکیل تهران اختیار کنند. در عادی‌ترین حالت که پرونده روال عادی خود را طی کند نیز با توجه به اینکه باید یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شده و انجام تعهدات خواهان می‌بایست احراز گردد، تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید، استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری الزامی است.
جمع بندی
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از طرح‌های دعوی مطرح در دادگاه‌ها است که توسط شخص یا وکیل او مطرح می‌شود و نیاز به پیگیری و پرداخت هزینه‌های دادرسی است. بهترین راه‌حل برای رهایی از پیگیری‌ها، مصالحه بین فروشنده و خریدار و پیگیری قانونی از همان ابتدای معامله است.
