وکیل املاک چه کمکی به شما می کند؟
- وکیل ملکی کیست؟
- وکیل املاک چه ویژگی هایی دارد؟
- انواع دعاوی ملکی
- وظایف وکیل ملکی چیست؟
- چرا باید از وکیل املاک کمک بگیریم؟
- هزینه وکیل ملکی چقدر است؟
وکیل ملکی کیست؟
امروزه دعاوی ملکی یکی از رایج‌ترین دعاوی در محاکم حقوقی و کیفری است. این دعاوی به دلیل ارزش مادی فراوانی که دارند، از اهمیت بالایی برخوردارند. گاهی اوقات افراد به دلیل عدم آگاهی نسبت به حقوق‌شان، مورد ظلم قرار می‌گیرند و در نهایت خسارت‌های مادی جبران‌ناپذیری به آن‌ها وارد می‌شود. به همین دلیل ضروری است که برای پیشگیری مشکلات حقوقی ملکی، از وکیل املاک کمک گرفته شود. وکیل ملکی، وکیلی است که در امور ملکی تخصص و تجربه دارد و با اشراف کامل به قوانین و رویه قضایی میتواند روند پیگیری پرونده را تسهیل و تسریع نماید. در این مقاله قصد داریم با دعاوی ملکی و وکیل متخصص املاک آشنا شویم؛ همراه ما باشید.
وکیل املاک چه ویژگی هایی دارد؟
وکیل تخصصی ملک باید در دعاوی ملکی سابقه و تجربه داشته باشد. در بسیاری از موارد دعاوی مربوط به املاک بسیار پیچیده، مهم و پر هزینه است؛ بنابراین شناخت قوانین امری ضروری و مهم است. در نتیجه وکیل دعاوی املاک باید کاملا متخصص، متبحر و مجرب باشد تا بتواند با اشراف کامل نسبت به قوانین و با بررسی همه زوایای پرونده، به حل گره‌های قانونی کمک کند و مانع تضییع حقوق موکل خود شود. وکیل خوب ملک در تهران باید قوانین، آیین‌نامه‌ها و رویه قضایی را بشناسد و با جمع‌آوری ادله کافی به رفع ابهامات کمک کرده و از بروز هر مشکل مادی و معنوی احتمالی جلوگیری کند. در ادامه به بررسی ویژگی‌های یک وکیل املاک خوب می‌پردازیم:
یک وکیل مجرب ملکی باید بتواند برای دعوا دادخواست تنظیم کند. هنر لایحه‌نویسی و تنظیم دادخواست یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های وکیل حاذق است.
آگاهی از هزینه های پرونده
وکیل در مورد ملک باید نسبت به هزینه‌ها کاملا آگاه باشد. وکیل ملکی خوب وکیلی است که با ارائه مشاوره موثر به حل پرونده کمک کند و ابهامات موکل خود را رفع نماید. برای اینکه مسیر ناهموار در پرونده‌های املاک، هموار شود باید نسبت به همه جزئیات اشراف داشته باشد تا با انتخاب بهترین مسیر از هدر رفتن هزینه‌ها تا حد ممکن جلوگیری شود.
تجربه کافی
بدون شک برخی از وکلا با تجربه اندک نیز عملکرد خوبی دارند. اما حقیقت این است که وکیل املاک و مستغلات در صورتی موفق است که تجربه کافی داشته باشد. به عبارت دیگر صرف دانش حقوقی برای پیروزی در پرونده‌های حقوقی کافی نیست و مهارت تجربی نیز بسیار مهم است.
حسن رفتار و حسن شهرت
بهترین وکیل املاک ، شخصی است که برخورد مناسب و صداقت داشته و امین و با وجدان باشد. در انتخاب وکیل حتما به سراغ شخصی بروید که خوش‌رو، متعهد و اخلاق‌مدار باشد و بتواند مشکلات حقوقی ملکی را به ساده‌ترین شکل به شما منتقل نماید.
آگاهی نسبت به قوانین و رویه قضایی
بدون شک بدون تسلط به قوانین نمی‌توان به خوبی از حقوق موکل دفاع کرد. بنابراین وکیل ملکی باید مقررات ملکی و رویه دادگاه‌ها در این حوزه را به خوبی بشناسد.
نظارت بر اجرای احکام
یک وکیل مجرب ملکی حتما باید بر اجرای احکام بعد از رای قاضی نظارت کند تا حقوق موکل تمام و کمال مورد حمایت قرار گیرد.
بیشتر بخوانید : وکیل مالیاتی خوب چه ویژگی هایی دارد؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی
دعاوی ملکی باید در دادگاه عمومی و حقوق محل وقوع ملک ثبت و رسیدگی شود. البته در برخی موارد ممکن است به دخالت اداره ثبت اسناد و املاک نیز نیاز باشد. برای مثال در خصوص افراز یا عدم افراز اموال مشاعی که سابقه ثبتی دارند اداره ثبت اسناد باید ورود کند و در این مورد تصمیم خود را اعلام کند تا مشخص شود که آیا ملک مشاعی قابلیت افراز دارد یا خیر؟
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی بسیار متنوع هستند و شامل طیف گسترده‌ای از پرونده‌ها می‌شوند. دعاوی ملکی ممکن است حقوقی یا کیفری باشد. در ادامه با مهم‌ترین دعاوی ملکی آشنا می‌شویم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، کسی مالک ملک است که نامش در دفتر ثبت املاک تحت عنوان مالک ملک ثبت شده باشد. به همین دلیل فروشنده پس از فروش ملک باید حتما در دفتر ثبت املاک حاضر شود و ملک را به نام خریدار ثبت کند. بنابراین اگر در موردی فروشنده از حضور در دفتر ثبت اجتناب کند، خریدار باید برای الزام به تنظیم سند رسمی به کمک وکیل املاک دعوا اقامه کند.
دعوای خلع ید
دعوای خلع ید با دعوای مزاحمت فرق دارد. در این دعوا مالک یا صاحب مال از وکیل املاک می‌خواهد که مال غیرمنقول را از تصرف کسی که آن را تصاحب کرده است خارج کند.
دعوای افراز ملک
دعوای افراز مربوط به ملک مشاعی است که چند شریک دارد. در این دعوا مال میان شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌شود.
دعاوی ملکی حقوقی دیگری نیز وجود دارد. برای مثال دعوای الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دعاوی موقوفات عام و خاص، تعدیل اجاره‌بها، اخذ اجاره معوقه، حق کسب و پیشه، مطالبه سرقفلی و …همه جز دعاوی ملکی هستند که برای پیروزی در آن‌ها باید از وکیل متخصص املاک کمک گرفت.
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی صرفا به موارد مذکور در بالا محدود نمی‌شود. ممکن است در زمینه املاک و نقل و انتقال آن جرمی رخ دهد که برای پیگیری آن باید از طریق دادگاه کیفری اقدام کرد. برای مثال ممکن است در حوزه املاک، جرم کلاهبرداری، جعل سند، خیانت در امانت رخ دهد و یا از سند جعلی استفاده شود. معمولا جرایم این چنینی علاوه بر جنبه خصوصی ممکن است جنبه عمومی نیز داشته باشد. در نهایت بعد از پیگیری این جرایم، رد مال و جبران خسارت صورت می‌گیرد و فرد مجرم ممکن است به حبس محکوم شود. در مجموع برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می‌شود به شرح زیر است:
- خیانت در امانت
- فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر
- جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران
- استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی
- انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر
- ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتی
- تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط
وظایف وکیل ملکی : تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص املاک
یکی از وظایف وکیل ملکی، تنظیم قراردادهای ملکی است. در حقیقت قراردادهای ملکی بسیار مهم و پر هزینه هستند و به همین دلیل باید حتما از یک وکیل برای تنظیم قرارداد مشورت گرفت تا در آینده مشکلی ایجاد نشود. وکیل متخصص املاک میتواند قراردادهای ملکی، قراردادهای مشارکت مدنی، قراردادهای مشارکت در قالب مضاربه یا حواله و قراردادهای پیش‌فروش ملک را تنظیم کند. وکلا به دلیل تسلطی که به قوانین مدنی، قوانین مسئولیت مدنی، قوانین شهرداری، قوانین ثبتی، قوانین مجازات اسلامی، قوانین تجاری و سایر قوانین مربوطه دارند می‌توانند از ورود خسارت و تضییع حقوق افراد جلوگیری کنند و با تنظیم قراردادهای قانونی و صحیح، همه جوانب احتمالی را در نظر بگیرند.
در سال‌های اخیر با بالا رفتن قیمت املاک، پرونده‌های ملکی سخت‌تر و پیچیده‌تر شده‌اند و همین امر اهمیت قراردادهای ملکی را بیشتر کرده است. به همین دلیل حتما باید در زمان تنظیم قرارداد هر دو طرف با وکلای خبره مشورت کنند.
بیشتر بخوانید : وکیل امور ثبتی چه وظایفی دارد؟
نکات کلیدی برای تنظیم قرارداد ملکی
برای تنظیم قرارداد املاک باید به موارد زیر توجه شود:
- در قرارداد باید به شرط داوری توجه شود. گاهی ممکن است در قرارداد ملکی داوری شرط شده باشد تا در صورت بروز مشکل، اختلاف از طریق داوری حل و فصل شود.
- مالک اصلی و اولیه ملک باید تعیین شود.
- ملک نباید موقوفه باشد و اگر خانه‌ای مربوط به مسکن مهر است باید مالکیت زمین مشخص شود.
- طرح دعوا در خصوص ملک باید علیه ایادی قبلی صورت بگیرد. منظور از ایادی کسانی هستند که ملک را در گذشته تا قبل از رسیدن به آخرین خریدار، خرید و فروش کرده‌اند.
- قرارداد ممکن است با وکالت و یا توسط شخص اصیل تنظیم شود. طرفین باید نسبت به هویت طرف مقابل شناخت کامل داشته باشند.
پیگیری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل متخصص ملکی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ایجاد می‌شود که فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه برای تنظیم سند حاضر نشود. این مساله ممکن است به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط بانکی ملک، بالا رفتن قیمت ملک و موارد این چنینی رخ دهد. در این حالت خریدار باید علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند. این سند رسمی ممکن است به ملک مشاع، به سند رسمی بیع، سند رسمی علیه ورثه و غیره مربوط باشد.
گاهی ممکن است فروشنده قبل از تنظیم سند فوت کند، در این حالت خریدار باید علیه ورثه برای تنظیم سند درخواست دهد. اگر وراث از تنظیم سند خووداری کنند، دادگاه نماینده‌ای برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی ارسال میکند تا خریدار سند خود را ثبت کند و تحویل بگیرد.
پیگیری دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مزایایی دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
در سال‌های اخیر با بالا رفتن قیمت املاک، پرونده‌های ملکی سخت‌تر و پیچیده‌تر شده‌اند و همین امر اهمیت قراردادهای ملکی را بیشتر کرده است. به همین دلیل حتما باید در زمان تنظیم قرارداد هر دو طرف با وکلای خبره مشورت کنند.
- وکیل مشکلات ملکی میتواند به جای خریدار در دادگاه حاضر شود.
- وکیل املاک میتواند خسارت‌های وارد شده به خریدار را پیگیری و مطالبه کند.
- وکیل میتواند ملکی را که در رهن بانک است فک رهن نماید.
- مدت زمان تنظیم سند رسمی کوتاه‌تر می‌شود و فرآیند آن تسهیل و تسریع می‌شود.
البته وکیل برای پیگیری پرونده حتما باید وکالت‌نامه داشته باشد. علاوه بر این وکیلی میتواند در پرونده‌های ملکی موفق شود که در کنار دانش، دارای تجربه و مهارت کافی نیز باشد.
لازم به ذکر است که برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه به همراه قولنامه و سایر مدارک مربوط به توافقات طرفین به دادگاه ارائه شود.
پیگیری دعوای الزام به تحویل ملک توسط وکیل زمین
در برخی موارد ممکن است خریدار برای تحویل ملک توسط فروشنده به دادگاه دادخواست تقدیم کند. این دادخواست هم برای ملکی که سند رسمی دارد و هم ملکی که سند ندارد امکان‌پذیر است. اما برای ملکی که سند ندارد ابتدا باید ثبت سند انجام شود و دعوای الزام به تنظیم سند طرح شده باشد. در غیر اینصورت دادخواست تحویل ملک رد می‌شود.
فروشنده صرفا در یک مورد میتواند از تحویل ملک خودداری کند و آن وقتی است که فروشنده با استفاده از حق حبس خود ملک را تحویل ندهد. حق حبس تا زمانی برای فروشنده وجود دارد که هنوز مبلغ توافق شده پرداخت نشده باشد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک
بر اساس قانون برای پیش فروش ساختمان نیز باید سند رسمی تنظیم شود و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. برای تنظیم این سند باید مدارک زیر ارائه شود:
- استعلام اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک
- سند رسمی مالکیت و یا سند رسمی اجاره و قرارداد رسمی
- تاییدیه مهندس ساختمان مبنی بر اتمام عملیات
- پروانه ساخت ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه‌نامه موضوع ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمان
یک وکیل متخصص املاک میتواند همه مشکلات و مسائل احتمالی ناشی از قرارداد پیش‌فروش ساختمان را پیگیری و حل و فصل کند. برای مثال ممکن است قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن فسخ شود و یا بنا به دلایلی دریافت گواهی پایان کار با مشکل مواجه شود. پیگیری همه این امور از طریق وکیل مجرب ملکی امکان‌پذیر است.
پیگیری دعوای الزام به فک رهن
اگر در قراردادی شخصی به فک رهن متعهد شده باشد و از این کار امتناع کند، طرف مقابل میتواند به کمک وکیل املاک دعوای الزام به فک رهن را تقدیم دادگاه کند.
بیشتر بخوانید : وظایف وکیل ارث چیست؟
چرا باید از وکیل املاک کمک بگیریم؟
دعاوی ملکی زمان‌بر و پیچیده‌اند. از ابتدای جریان رسیدگی که با تنظیم دادخواست شروع می‌شود تا انتها که با صدور حکم و اجرای آن تمام می‌شود، به تخصص، دقت و مهارت نیاز دارد. بنابراین لازم است که تنظیم دادخواست با دقت انجام شود زیرا در صورت وجود کوچک‌ترین ایراد، کل هزینه دادرسی از بین می‌رود. علاوه بر این هر اشتباه ساده‌ای در روند پیگیری پرونده میتواند خسارت‌های بزرگ و غیرقابل جبرانی ایجاد کند. بنابر همه این توضیحات ضروری است که قبل از شروع یک دعوای ملکی حتما از یک وکیل خبره مشاوره حقوقی املاک بگیرید تا از بروز هر مشکلی جلوگیری شود.
در نهایت لازم به ذکر است که دعاوی ملکی بسیار گسترده و متنوع هستند. این دعاوی میتواند شامل دعوای اخذ پایان کار، دعوای خلع ید، دعوای دریافت اجاره معوقه و سایر موارد باشد. بر همین اساس بسیار ضروری است که در ابتدا برای تنظیم هر قرارداد ملکی از وکیل کمک بگیریم و در ادامه نیز در صورت بروز هر مشکلی در خصوص املاک با نظر و مشورت وکیل اقدامات لازم را انجام دهیم.
هزینه وکیل ملکی چقدر است؟
باتوجه به پیچیدگی های این حوزه و وسعت آن، هزینه وکیل دعاوی ملکی بعد از طرح مشکل و بررسی وکیل پایه یک دادگستری ملکی مشخص می گردد.
برای دریافت مشاوره حقوقی املاک تلفنی، حضوری و آنلاین در زمینه قراردادهای ملکی و دعاوی مربوط به املاک، میتوانید همین حالا با ما در موسسه حقوقی صلح میزان تماس بگیرید تا با کمک مشاوران حقوقی و وکلای ملکی خبره و مجرب به حل مشکلات حقوقی و ملکی شما کمک کنیم.
سوالات متداول
چگونه میتوانیم وکیل خوب ملک در تهران پیدا کنیم؟
تنها با یک تماس با وکلای پایه یک موسسه حقوقی صلح میزان میتوانید با بهترین وکلای ملکی ارتباط داشته باشید.
چگونه با وکیل آنلاین ملک ارتباط بگیریم؟
گروه وکلای صلح میزان برای آسایش و راحتی حال شما عزیزان، امکان ارتباط آنلاین از طریق چت واتساپ را راه اندازی کرده است. تا به راحتی با وکیل مورد نظر خود ارتباط و مشورت بگیرید.
وکیل املاک و مستغلات دقیقا چه کمکی به شما میکند؟
وکیل املاک و مستغلات با طرح دعوی به اثبات مالکیت و تنظیم قراردادهای ملکی شما میتواند کمک کند. همچنین میتواند در خرید و فروش و معاملات ملکی در کنار شما بوده و از بسیاری از کلاهبرداری های ملکی جلوگیری کند.