داشتن اطلاعات کافی و دقیق در مورد قوانین رهن خانه برای هر شخص به عنوان مستاجر یا مالک اهمیت زیادی دارد. مستاجر یا مالک قبل از رهن واجاره باید تمام قوانین مربوط به رهن را مورد توجه قرار دهند تا دچار مشکلات احتمالی بین موجر و مستاجر نشود. قبل از هر اقدام در رهن و اجاره ملک بهتر است از مشاوره و وکالت وکیل متخصص املاک بهره‌مند شوید.
رهن به چه معناست؟
رهن ملک یا خانه به این معنی است که مستاجر برای در اختیار گرفتن ملک، مبلغی را به مالک پرداخت می‌کند. در این مورد مبلغ پرداختی یا همان مبلغ رهن تا اتمام مدت تعیین‌شده در قرارداد در اختیار مالک است. بعد از اتمام مدت قرارداد مالک مبلغ رهن را به مستاجر برمی‌گرداند. سپس مستاجر ملک را تخلیه و تحویل مالک می‌دهد.
مزایای رهن خانه
یکی از مزایای رهن خانه این است که مستاجر نیاز به پرداخت ماهانه اجاره نیست. همچنین بعد از پایان قرارداد اجاره، مالک مبلغ رهن را به مستاجر برمی‌گرداند. در صورتیکه مالک بعد از اتمام مدت قرارداد رهن نتواند مبلغ رهن را به مستاجر برگرداند، مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه نکند و قرارداد رهن را تمدید نماید.
معایب رهن خانه
رهن خانه معایبی دارد. یکی از معایب رهن خانه مبلغ بالای رهن است. در این حالت به دلیل مبلغ بالا شخص نمی‌تواند برای رهن اقدام کند. همچنین هیچ ضمانتی برای برگشت پول به مستاجر در اتمام قرارداد اجاره نیست. در نتیجه مستاجر باید برای وصول پول رهن با مشکلات زیادی روبرو شود و در بسیاری از مواقع باید از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
قوانین رهن خانه
قوانین رهن خانه همان قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر است. بستگی به اینکه قرارداد رهن خانه برطبق کدام یک از قوانین موجر و مستاجر منعقد شده است، دارای شرایط خاصی است. قوانین مربوط به اجاره ملک شامل قانون موجر و مستاجر سال 56، قانون موجر و مستاجر سال 76 و قانون مدنی است. قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مربوط به اجاره و رهن اماکن تجاری است. اما قانون موجر و مستاجر سال 76 مربوط به کلیه اماکن تجاری، مسکونی و … است.
نحوه نوشتن قرارداد رهن منزل
بر طبق ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 76، قرارداد اجاره باید دارای شرایط ذیل باشد:
- قرارداد اجاره ملک باید کتبی باشد.
- قرارداد اجاره ملک باید مدت‌دار باشد. در صورتی که مدت اجاره یا رهن مشخص نباشد، عقد اجاره باطل است.
- قرارداد اجاره خانه باید در دو نسخه تنظیم شود. هر دو نسخه باید توسط طرفین عقد اجاره و 2 نفر شاهد امضاء شود. در صورتی که طرفین و 2 نفر شاهد این قرارداد را امضاء نکنند، مشمول ضمانت اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نخواهد شد
بیشتر بخوانید: ثمن معامله چیست؟
تبدیل رهن به اجاره
یکی از سوالاتی که در رهن خانه وجود دارد این است که چگونه می‌توان رهن به اجاره تبدیل شود.؟ قیمت رهن خانه بر طبق قیمت هرمترمربع از آن و مدت زمان ساخت ملک تعیین می‌شود. رهن خانه براساس اینکه چه مدت از ساخت ملک می‌گذرد، در حدود یک چهارم تا یک ششم قیمت ملک محاسبه می‌شود. برای تبدیل رهن به اجاره بر طبق عرف میزان 3 درصد را مورد استفاده قرار می‌دهند. نرخ تبدیل رهن به اجاره به نرخ تورم در جامعه بستگی دارد. همچنین می‌توان از نظر کارشناس رسمی املاک در این مورد استفاده کرد.
محاسبه رهن و اجاره
برای محاسبه رهن و اجاره بر طبق عرف عمل می‌شود. بر طبق عرف هر یک میلیون تومان رهن معادل مبلغ سی هزار تومان اجاره تعیین شده است. این مبلغ در شرایط مختلف متفاوت است.
قانون جدید رهن در سال جدید
یکی از قوانین جدید در مورد اجاره و رهن خانه مربوط به قانون تمدید قرارداد اجاره سال 1400 به دلیل شیوع کرونا است.
بر طبق این قانون تمام قرارداد‌های اجاره و رهن املاک به صورت خودکار برای 3 ماه تا اتمام شیوع کرونا قابل تمدید هستند. در نتیجه بر طبق این قانون، مالک بدون عذر موجه نمی‌تواند خواستار تخلیه ملک خود توسط مستاجر شود. شرایطی برای تمدید خودکار قرارداد اجاره تعیین شده است. یکی از این شرایط این است که نرخ اجاره یا رهن برطبق سقف تعیین‌شده قانون افزایش یابد.
مبلغ افزایش اجاره‌بها یا رهن در تهران بیست و پنج درصد و در کلان‌شهر‌ها بیست درصد و در سایر شهر‌ها پانزده درصد تعیین شده است. همچنین اگر مستاجر برای تمدید قرارداد اجاره تمایل نداشته باشد، مالک نمی‌تواند وی را ملزم به تمدید قرارداد اجاره کند.
چگونگی محاسبه حق کمیسیون برای رهن ملک
برای محاسبه مبلغ کمیسیون رهن کامل ملک، مبلغی که از تبدیل رهن به اجاره به دست می‌آید، در نظر گرفته می‌شود. هر یک میلیون تومان در رهن خانه برابر با مبلغ 30 هزار تومان اجاره همان ملک است. مبلغی که از این تبدیل رهن به اجاره مشخص می‌شود، بیست و پنج درصد این مبلغ حق کمیسیون ملک است. همچنین 9 درصد مالیات برای این معامله رهن ملک تعیین می‌شود. در نتیجه مبلغ کلی که هریک از طرفین باید به عنوان حق کمیسیون رهن ملک پرداخت کنند، شامل جمع مبلغ مالیات و مبلغ کمیسیون است.
با توجه به اهمیت و پیچیدگی قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر و جلوگیری از ایجاد مشکلات احتمالی بین مالک و مستاجر قبل از هر اقدام در تهیه و تنظیم قرارداد اجاره و رهن املاک از مشاوره و وکالت وکیل متخصص املاک که بر تمام قوانین حوزه املاک آگاهی و تسلط کامل دارد، بهره‌مند شوید. سوالات و مشکلات حقوقی خود در مورد قوانین موجر و مستاجر را با بهترین وکیل تهران در حوزه املاک صلح میزان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشد.
